Moja propozycja tytułu: Jakie wyzwania stoją przed deweloperami? Jak pomoże agencja marketingowa?
Firmy deweloperskie kojarzą się z konglomeratami, które zatrudniają tysiące osób. Tymczasem istnieją dziesiątki mniejszych spółek z. o. o., które oddają do użytku 1-2 osiedla raz na kilka lat. Jak zacząć taką przygodę i jakie są wyzwania dla deweloperów tego typu? Co można zrobić samemu, a co da się powierzyć zewnętrznej firmie? Odpowiadamy na najważniejsze pytanie na podstawie lat doświadczenia w marketingu działalności deweloperskiej.
Z tego tekstu dowiesz się:
- Jak zostać deweloperem na rynku nieruchomości?
- Firmy deweloperskie – co mogą przekazać innym?
- Aspekt prawny dla działalności deweloperskiej
- Jak wygląda finansowanie inwestycji deweloperskiej
- Jakie są pułapki rynku nieruchomości – wyzwania dla deweloperów
Zapraszamy do lektury. Jeśli masz dodatkowe pytania lub coś jest niejasne, skontaktuj się z I Am For Developer – chętnie podpowiemy.:)
Jak zostać deweloperem na rynku nieruchomości?
Ustawa deweloperska wyjaśnia, że deweloper to ten, kto:
w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia (…) prawa własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę.
Mówiąc prościej, firmy deweloperskie robią wszystko to, co prowadzi do zbycia prawa do nieruchomości na nabywcę, czyli:
- wybierają,
- kupują,
- reklamują,
- budują (zarządzają budową),
- sprzedają działki/nieruchomości.
Co ciekawe, nie są wymagane żadne studia, licencje czy szkolenia deweloperskie, aby zacząć.
Firmy deweloperskie – co robią same, co mogą przekazać innym?
Przechodząc do szczegółów, osoba, która myśli o działalności deweloperskiej, będzie musiała:
- znaleźć finansowanie,
- zakupić grunt,
- dostosować się do prawa o rachunku powierniczym,
- przedstawić wszystkie potrzebne pozwolenia i dokumenty,
- oszacować opłacalność inwestycji,
- znaleźć wykonawców,
- przeprowadzić marketing, reklamę i sprzedaż nieruchomości,
- dostarczyć zgodne z prawem wzory umów,
- znaleźć wyróżnik dla nieruchomości, dostosować ją do potrzeb klientów i realiów rynku,
- zadbać o projekt architektoniczny,
- przeprowadzić budowę lub czuwać nad pracą wykonawców,
- zadbać o odbiory mieszkań czy domów jednorodzinnych.
Tę listę można jeszcze wydłużyć o dodatkowe punkty. Jak widać, przed deweloperem stoi całkiem sporo obowiązków. Na szczęście większość z tych działań da się powierzyć zewnętrznej firmie.
Aspekt prawny dla działalności deweloperskiej
Ktoś, kto chce zostać deweloperem, może nie zdawać sobie sprawy z wszystkich aspektów prawnych związanych z budową. Począwszy od sprawdzenia stanu prawnego działki, po zadbanie o umowy uwzględniające prawa i obowiązki obu stron – bez pomocy prawnika na początku się nie obejdzie. Już sama forma prowadzenia działalności (sp. z. o. o., jednoosobowa działalność gospodarcza itp.) będzie miała określone konsekwencje na dalszych etapach, więc lepiej nie powierzać tego aspektu przypadkowi.
Warto pamiętać, że deweloper to nie tylko silna strona, dyktująca często warunki umów z pojedynczymi kupującymi. To również partner innych umów biznesowych, np. na zakup gruntów czy usługi podwykonawców. Tu również przyda się pomoc prawnika, by nie stracić pieniędzy i nie podpisać niekorzystnych dokumentów.
Jak wygląda finansowanie inwestycji deweloperskiej
Stereotypowo deweloper to firma dysponująca olbrzymim majątkiem. Z przekazów medialnych można wywnioskować, że jego zarobki przy sprzedaży każdego osiedla też są gigantyczne. W rzeczywistości to tylko część prawdy. Tak naprawdę budowę inwestycji często finansuje kredyt, a sam przedsiębiorca wcale nie dysponuje pokaźnym majątkiem. Wyobraźnię rozpalają sumy, jakie deweloper może zyskać. Jeśli jedno mieszkanie kosztuje nawet milion złotych, a mieszkań na osiedlu są setki… A jak to wygląda w liczbach bezwzględnych?
- W I kw. 2022 roku marże deweloperów wzrosły w porównaniu do roku ubiegłego
- średnia marża wyniosła 29,8 proc.
- liderami są największe korporacje, których marże często wyniosły 30 proc. i więcej
- małe firmy często mają niższą rentowność z marżami na poziomie 5 -10 proc.
- rekordziści na jednym mieszkaniu zyskiwali średnio 216 – 193 tys. zł brutto.
- Analogicznie, w przypadku mniejszych firm, które budują kilka-kilkanaście mieszkań rocznie, te kwoty mogą być dużo niższe i pod względem łącznego wolumenu, i marży jednostkowej (za jeden lokal).
Marża to w uproszczeniu różnica pomiędzy kosztem wybudowania mieszkania a jego ceną rynkową. Pamiętajmy jednak, że te pieniądze muszą wystarczyć jeszcze na koszty kredytu, funkcjonowania biur i pozostałej działalności spółki, reklamę, marketing czy sprzedaż. Przedsiębiorca musi jeszcze opłacić podatek. Pomiędzy kwietniem 2021 roku a majem 2021 roku materiały budowlane w Polsce podrożały o 34 proc. Podobnie podrożały niektóre usługi, a same pensje w sektorze budowlanym poszły w górę o kilka procent. Tymczasem mieszkania na rynku pierwotnym podrożały między II kw. 2021 a 2022 roku, ale już o 19 proc (dane JLL). To pokazuje, że trzeba być bardzo ostrożnym, by marże jeszcze nie stopniały w obliczu ogromu trudnych do przewidzenia kosztów.
Marże deweloperów – czysty zysk?
To z tych pieniędzy deweloper finansuje kolejne pozwolenia czy zakupy gruntów, a więc musi odłożyć określoną rezerwę z zysku, jeśli chce dalej funkcjonować. Deweloper pokrywa też wszystkie nieprzewidziane wydatki, których nie obejmuje ubezpieczenie i nie sfinansuje kredyt: przestoje, dodatkowe pozwolenia czy zerwane umowy. Oczywiście warto inwestować na rynku nieruchomości, bo pomimo tych trudów jest to obecnie jedna z najbardziej dynamicznie rozwijających się branż. I Am For Deweloper może pomóc w takim wypromowaniu domów jednorodzinnych czy mieszkań, by zysk pojawił się szybko i znacznie przewyższał rynkową średnią. Na naszej stronie znajdziesz bazę wiedzy, a w niej m.in. 5 porad, jak właściwie sprzedać nieruchomość.
Jakie są pułapki rynku nieruchomości – wyzwania dla deweloperów
Z naszych obserwacji wynika, że największe wyzwania dla deweloperów, jeśli chodzi o wypracowanie odpowiednich zysków, pojawiają się u tych firm, które nie inwestują w sprzedaż i marketing nieruchomości. Osobnym problemem są zbyt małe działy marketingu w firmie, które nie są w stanie zająć się bieżącą obsługą i pozyskiwaniem nowych klientów. To częsty błąd: klienci wypełniają formularze na stronie i interesują się inwestycją, ale jeśli mają czekać na odpowiedź kilka tygodni, to zniechęcają się i kupują inne mieszkanie. Czasem działy wewnętrzne w firmie mogłyby ruszyć do przodu i znacznie przyspieszyć sprzedaż po konsultacji z odpowiednią firmą marketingową. Bywa, że odpowiedzią są szkolenia deweloperskie, szczególnie w przypadku firm, które wcześniej zajmowały się czymś innym (np. samą budową czy architekturą). Brak rozeznania w działaniach konkurencji, słaba komunikacja, źle ustalona strategia marketingowa – wszystko to sprawia, że świetna nieruchomość w dobrej lokalizacji może „przepaść” pośród wielu innych, a to z kolei oznacza konieczność zmniejszania marż, a w efekcie – zysku… W I Am For Developer wspieramy takich deweloperów doświadczeniem i radą. Odezwij się, jeśli chcesz zostać deweloperem lub właśnie zastanawiasz się, jak poprawić sprzedaż swoich domów jednorodzinnych czy mieszkań.
